miten vuokranantaja muuttaa-in häätö toimii San Franciscossa?

San Franciscon vuokrasäädökset sallivat vuokranantajien häätää vuokralaisia vain silloin, kun heillä on “perusteltu syy”, eli siihen on erityinen ja laillisesti pätevä syy. Vuokranantaja move-in häätö, joka tunnetaan myös nimellä omistaja move-in häätö tai OMIs, kuuluvat tähän luokkaan.

mikä on omistajan muutto häädössä?

omit on tarkoitettu siihen, että kiinteistön omistaja voi poistaa vuokralaiset yksiköstä, jotta hän tai perheenjäsen voi ottaa sen käyttöön. San Franciscon hallintokoodin pykälän 37.9(a)(8) mukaan vuokranantajalla ei saa olla taka-ajatuksia kiinteistön takaisin saamisessa, kuten sen uudelleenvuokraaminen korkeammalla korolla. Heidän on myös:

• annettava vuokralaiselle vähintään kuudenkymmenen päivän irtisanomisaika (kolmekymmentä päivää, jos vuokralainen on asunut siellä alle kaksitoista kuukautta),
• maksaa vuokralaisen muuttokulut (puolet siitä, kun vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus annetaan tiedoksi ja toinen puoli siitä, kun vuokrasuhde päättyy) ja
• muuttaa yhdeksänkymmenen päivän kuluessa häädöstä.

vuokranantaja ei saa periä omaisuuttaan takaisin, jos hänen omistamansa vastaava yksikkö vapautuu ja vapautuu sillä välin käyttöön. Jos näin tapahtuu, heidän on kumottava ilmoitus poistua ja hylättävä kaikki tuomioistuinkanteet, jotka on nostettu yksikön haltuun saamiseksi. Lisäksi:

• Jos käyttöön tulee toinen, erityylinen yksikkö ennen vuokralaisen lähtöä, vuokranantajan on tarjottava se heille.
• jos vuokranantaja palauttaa yksikön vuokramarkkinoille, entisellä vuokralaisella on oikeus vuokrata se uudelleen samalla korolla lisättynä mahdollisella sallitulla korotuksella. Jos siihen ei suostuta, vuokralainen voi ryhtyä oikeustoimiin vuokranantajaa vastaan.

Vuokranantajien, jotka suorittavat OMIs pykälän 37.9(a)(8) mukaisesti, on täytettävä asumisilmoitus, toimitettava se Vuokralautakunnalle yhdeksänkymmenen päivän kuluessa palvelupäivästä ja toimitettava päivitetty asumisilmoitus yhdeksänkymmenen päivän välein sen jälkeen.

petolliset Vuokranantajien Muuttomatkat

valitettavasti monet San Franciscon vuokranantajien muuttomatkat ovat petollisia. Häikäilemättömät vuokranantajat poistavat vuokralaisia OMI: n alaisista vuokrasääntelyyksiköistä ja vuokraavat yksikön markkinahintaan lyhytaikaisten vuokrauspalvelujen (esim.AirBNB) kautta. San Franciscon vuokralaisten liiton ja Anti-häätö Mapping Projectin mukaan vuokranantajat eivät tehneet vuokralautakunnalle tarvittavia papereita 48 prosentissa vuokralaisten liiton tietoon tulleista OMI-tapauksista. Arviolta 39 prosenttia näistä vuokralaisista oli asunut asunnoissaan vähintään kymmenen vuotta.

Vuokranantajien tiedetään huijanneen vuokralaisia muuttamaan vapaaehtoisesti ja siten kiertäneen rajoituksia. He lähettävät vuokralaiselle kirjeen, jossa he ilmoittavat ottavansa yksikön haltuunsa “syksyllä” tai “tänä keväänä.”Vaikka nämä eivät ole laillisia häätöilmoituksia, vuokralaiset muuttavat usein pois ja säästävät vuokranantajan vaivalta noudattaa tiukkoja OMI-ohjeita.

voitko taistella OMI-häätöä vastaan San Franciscossa?

OMI-häädön voi riitauttaa sillä perusteella, että vuokranantajalla on taka-ajatuksia, vaikka tätä voi olla vaikea todistaa irtisanomishetkellä. On muitakin, konkreettisempia syitä taistella tai ainakin viivyttää omia:

• Jos asukas on asunut yksikössä vähintään kaksitoista kuukautta ja hänellä on alaikäisiä lapsia, omin häätö on kielletty kouluvuoden aikana. San Franciscon koulujen työntekijöillä ja heidän perheillään on samanlainen suoja.
• vanhuksille tai vammaisille vuokralaisille, jotka ovat asuneet yksikössään vähintään kymmenen vuotta (viisi vuotta parantumattomasti sairaille vuokralaisille), ei voida määrätä OMI-häätöä, ellei vuokranantaja omista vain kyseistä yksikköä tai tällaiset vuokralaiset miehittävät rakennuksen jokaista yksikköä ja vuokranantaja häätää yli kuusikymppistä sukulaista.
• jos vuokranantaja tai sinne muuttava sukulainen on luonnollisen henkilön sijaan yhteisö tai muu liikelaitos, häätö on laiton.
• jos vuokranantaja tai vuokranantajan lähisukulainen ei muuta vuokra-asuntoon yhdeksänkymmenen päivän kuluessa, häätö on laiton. Tämä on yleensä paras todiste siitä, että OMI oli vilpillinen. Entiset naapurit voivat olla hyvä tietolähde OMI häädöt syrjäyttäneille vuokralaisille.

San Franciscon vuokralaiset, joille on langetettu laiton OMI-häätö, voivat saada takaisin kolme kertaa todelliset vahingot, kieltokanteen, henkisen kärsimyksen ja oikeudenkäyntikulut viiden vuoden kuluessa alkuperäisen asumisilmoituksen jättämisestä tai kolmen kuukauden kuluessa vuokranantajan haltuunotosta sen mukaan, kumpi ajankohta on aikaisempi.

ota yhteyttä Bay Area häätö puolustusasianajajaan

Jos epäilet vuokranantajasi syyllistyvän vilpilliseen vuokranantaja-muutto-häätöön, ota yhteyttä vuokralaisoikeusasiamieheen. Vuokralaisoikeusryhmässä käytämme paikallisten vuokrasopimusten tuntemustamme antaaksemme asiakkaillemme aggressiivisen edustuksen, jota tarvitaan heidän oikeuksiensa turvaamiseksi ja luvattomien häätöjen estämiseksi. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä Vuokralaisoikeusryhmään, jotta voit tehdä maksuttoman tapausarvioinnin tänään.